中国住房和城乡建设部2021年8月底发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，广东省住房和城乡建设厅2021年11月中旬就上文答复了《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》。
两份文件中，都提到了原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。亦因此，在业内引起了巨大震荡。
什么是拆建比？为什么要拿拆建比作为城更项目的约束指标？如果真的实行拆建比不大于2，会产生哪些影响？
资深城更人、公众号“城更人笔记”博主风生以公式拆解方式，直观揭开拆建比的本质。
01 拆建比的本质是什么
所谓拆建比，指的是城更项目改造后的总建筑面积与改造前的拆除的现状建筑面积的比值。
改造后总建筑面积又能分成回迁给原业主的复建面积，开发商拿到手的融资面积，以及移交政府的公建配套面积，由于公建配套面积比较小，公式中暂忽略展示。
因此，
由于
所以
进而可以得出
由此可以看出，拆建比其实受4个因素影响，分别是复建面积、拆除面积、单方改造成本、单方楼面地价。
总复建面积/总拆除面积的比值受拆迁补偿标准影响，在项目实操过程中通过对拆迁补偿标准制定的研究，一般使比值控制在1~1.2。
单方改造成本其实是一个刚性成本。
也就是说，4个影响因素中，有3个因素近似常数。
所以可以得出结论，拆建比就跟单方楼面地价成反比。单方楼面地价越高，拆建比越低。
那么，在拆建比不能大于既定数值（目前根据文件要求：拆建比不大于2，拆除重建面积不大于20%）的情况下，地价越高的地区，项目经济可行性就越高。
02 政府为何约束拆建比
在村民住宅复建比例和单方改造成本一定的前提下，“拆建比”越高，说明每拆除1㎡现状建筑物面积，需要建回去的建筑面积就越大，即用于经济平衡的融资建筑面积越大，需要政府支持新增建设指标和新增规模的可能性就越高，项目实施难度就越高，反之亦然。
它真实反映的是具体项目改造后的土地市场价值，楼面地价越高，“拆建比”越低，说明这个村的可改造性越高。
对于政府而言，通过约束拆建比，可以把力量集中在土地转化价值高的项目上。
这里所说的力量，不单单是政府的公共资源，还包括房企的经营资源。通过约束拆建比，可能倒逼房企能够明确进行项目地选择和经营资源地投入，让房企放弃不可行、不合理的预期。
值得注意的是，城更项目通常都带着产业导入的任务，若要能让企业“算得过账”投入成更，如果拆建比不大于2，真的落地了政府或也须放宽单个项目的准入门槛、产业要求等等，不然，企业可能真做不下去。
03 对房企和原业主而言，意味着……
而对于房企而言，如果拆建比不大于2，真的落地了，就要求其回归一二级城市及地价满足要求的市中心项目。以前一个房企几十上百个前期项目，同时开10几个项目拆迁补偿工作的局面，将一去不复返。
对于原业主而言，只要是还能进行下去的项目，还是能满足原业主合理的补偿需求，毕竟拆迁谈判主动权还是在业主手中，给得不合理，原业主也不会签。只不过，房企比起以往更有压制补偿的动力，毕竟日子不好过。
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