今年6月，住建部颁布了一项决策，明确从2024年起全面禁止大规模拆建。此规一出，很多人心想：这是否意味着拆迁将成为历史？
不久后，7月底出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》再次提到了“拆迁”。那么，这是拆迁的回归还是另有玄机？
从“拆迁”到“城中村改造”
尽管新政策发布，但很多人仍对“拆迁”与“城中村改造”之间的区别感到困惑。为了更好地理解这两者，我们必须先弄清它们的差异性。
实质与形式：首先，拆迁意指完全拆掉现有建筑并进行重建，而城中村改造更接近于对旧物进行翻新。尽管在表面上它们可能看起来类似，但实际上两者有显著的差异，并且并不冲突。
对市场的影响：从房地产行业角度看，拆迁直接与房价挂钩。例如，棚户区货币化安置项目曾让许多家庭获得巨额补偿，这导致了集中购房需求激增，并进而推高了房价。另一方面，城中村经过改造，其环境得到改善，从而引起租金的上升。
资金来源：虽然人们通常认为拆迁的主要资金来源是地方财政，但更多的资金实际上是来源于央行的PSL贷款。而城中村改造的资金可能来源于PSL贷款、地方财政或开发商的前期投资。
从上述文件来看，从2024年开始，无论是“拆迁”还是“城中村改造”，都会成为城市建设的常态。但这并不意味着其中一种会取代另一种。
城中村的未来走向
虽然城中村改造与拆迁将同步进行，但大规模拆迁在未来似乎会逐渐减少。从明年开始，全国可能会广泛采纳“2.0版旧改”的城中村改革方案。
明确的是，随着城市的发展，每个老城区都会面临老化的问题。很多房屋在设施和环境上已经落后，无法满足居民的需求。目前，解决这个问题的方法主要是拆迁或改造。对于拆迁，住建部已明确表示，未来不会再有大规模拆迁。只有房龄超过20年的老房会被拆除，但数量也只是总数的20%。其余的将通过翻新进行处理。
然而，这样的翻新会引起一个新的问题：租金上涨。在人口密集的大城市，城中村由于其低廉的租金一直吸引着大量外来人口。但城中村的老房子存在许多问题，如旧化的水电设施和增加的火灾风险。
改建后的城中村会明确地解决外地人的居住需求。然而，这种改建也会导致租金上涨。以深圳的白芒村为例，自从5月底改造消息传出后，周边房源的租金就上涨了500-1000元，有些房子的租金甚至翻了一番，为许多租户带来了沉重的生活负担。
最后
简而言之，对于老化的楼宇，未来的处理方式将主要是通过翻新而非大规模拆迁。城中村的变革将继续是其核心任务。不论是拆迁、翻新还是城中村的转型，每种方法都有其优缺点。但所有这些努力都是为了解决城市住宅的老化问题。
